Para calcular la tasación de una casa en Perú es necesario aplicar una metodología ordenada que considera varias etapas técnicas.
El proceso comienza con la revisión de la información legal y registral del inmueble, continúa con una inspección presencial que analiza su estado, acabados y antigüedad, y se complementa con un estudio comparativo de precios de viviendas similares en la misma zona.
Finalmente, se evalúa el entorno —ubicación, servicios disponibles y nivel de seguridad— para integrar todos estos antecedentes en un documento que determina el valor de mercado a partir de variables cualitativas y cuantitativas.
Entender cómo se realiza te ayudará a leer mejor un informe de tasación de vivienda y a evitar expectativas fuera de mercado.
Paso 1: recopilación y análisis documental
En primer lugar, se revisa la partida registral para identificar cargas, gravámenes o limitaciones. También se contrasta la información municipal y el reglamento interno, si aplica.
El objetivo es verificar que los datos de área de terreno y construcción coincidan con los registros oficiales.
Paso 2: inspección física del inmueble
Luego, se realiza una visita técnica para evaluar el estado general de la vivienda. En este punto se consideran los materiales predominantes, los acabados, la distribución, la antigüedad y la existencia de remodelaciones.
Se observan características como número de dormitorios, baños, iluminación natural, cochera, terraza u otros elementos permanentes.
¿Cómo se calcula el valor de la construcción?
Para estimar el valor actual de la edificación se utiliza la tabla de depreciación del CONATA (Consejo Nacional de Tasaciones). El procedimiento consiste en:
- Determinar el costo de reposición según el tipo de construcción.
- Aplicar el porcentaje de depreciación de acuerdo con la antigüedad y el material predominante.
- Multiplicar el costo de reposición por (1 – porcentaje de depreciación).
- Ajustar el resultado según el estado de conservación: muy bueno, bueno, regular o malo.
Este cálculo permite reflejar el desgaste real del inmueble en el tiempo.
Estudio de mercado y análisis del entorno
El siguiente paso es el análisis comparativo de mercado. Se revisan ventas recientes de casas similares en el mismo distrito, considerando precio por metro cuadrado.
Para esta referencia se pueden usar portales inmobiliarios y reportes del BCRP. Además, se evalúa el entorno: seguridad, cercanía a transporte público, colegios, parques y comercios.
En esta etapa se incorporan factores adicionales, como mejoras permanentes y, en caso de inmuebles destinados al alquiler, el potencial de ingresos mediante el método de capitalización.
Factores adicionales que influyen en la tasación
- Acabados y mejoras: ampliaciones declaradas, remodelaciones permanentes y calidad de terminaciones.
- Potencial de ingresos: si la vivienda se destina a alquiler, se puede aplicar el método de capitalización de ingresos, considerando flujos netos futuros.
- Condiciones del mercado local al momento del análisis.
En este punto, los estudios de tasaciones de inmuebles permiten contrastar valores reales de compra y venta en la zona.
¿Por qué acudir a un tasador profesional?
Aunque puedas estimar un valor con datos de mercado y depreciación, un perito tasador acreditado entrega un informe técnico válido ante bancos y entidades públicas.
En Perú este trabajo lo realiza un ingeniero o arquitecto colegiado, aplicando métodos comparativos, de costos y de capitalización, junto con un estudio de mercado documentado.
En procesos de compra, venta o financiamiento, realizar una tasación con Tinsa Perú te permite contar con un informe reconocido a nivel nacional, elaborado bajo estándares técnicos y criterios de mercado actualizados.
De esta forma, calcular la tasación de una casa deja de ser una aproximación y se convierte en un valor respaldado por análisis profesional y documentación formal.
